常问问题

FAQ【德国购房投资常问问题】为什么?怎么样?好不好

为什么要选择在德国买房?

近年来,德国楼市吸引了中国买家的目光。德国楼市也在欧债危机中一枝独秀。现在很多大企业开始看好德国的房地产市场,认为这是一片估值洼地。在海外资金围猎德国楼市的时候,一些先知先觉的德国人也开始购买房产。在欧债危机下,欧洲央行施行的低利率政策,使得房地产按揭贷款的利率低于2%,这开始让德国人之前以"租房"为主的状态正在悄然变化。这也使得近年来的德国楼市出现大幅上涨。

 

德国买房非常安全。即使开发商资金链出了问题,也不会造成购房人的损失,一方面银行债权人会将房产接收过来,通过另请其他的开发商来完成项目;另一方面,德国对于购房人的交付资金也是分7步在房屋建设的不同步骤来缴款。
 

虽然在德国无法因为购房本身而获得德国的居住权,但是买房可以通过房租来实现收入,如果每年的房屋收入基本上可以实现5%以上的收益率,这和其它金融市场的投资项目收益相比,购买房地产可能更为合适。

 

另外,为了控制炒房,保障房产市场的稳定,德国政府鼓励自主性的购房需求,鼓励房主长期持有房地产,对于个人购房,超过10年将房地产进行交易可以免除征税,如果在十年内,政府会将所得的盈利部分征税。

中国护照可以在德国买房吗?

可以买,但是先要分清是贷款买房还是全款自付买房。如果不需银行贷款,德国对于买房人的身份没有任何特殊要求。换句话说,只要不贷款,外星人都可以在德国买房。因为买房人的常住地不在德国,所以通常情况下开发商会要求在一定期限内(一般在公证后四到六个星期)把房款汇到德国的指定账户上。需要说明的是,这个账户不一定是开发商的账户,因为按照德国法律规定在房屋盖成交接前,不允许开发商一次性得到房款。所有的房款必须按照施工的进度分期分批的支付。所以这种情况下,这个指定的账户是公证师名下的托管帐户。作为合同的第三方,中立的公证师在收到买房人支付的房款 后,会根据施工的进度,通知买房人,在得到买房人的书面认可后,代表买房人分期分批支付房款直至房屋交接完毕。如果买房人不能亲自在德国办理房屋预定,签署购房合同以及房屋交接等重要手续,可以全权委托第三方办理,可以是私人,也可以是职业房产经济人比如德国搜房。全权委托书首先要经过公证才有效。

 

如果需要银行贷款,那么投资者在德的居留身份就很关键。一般情况下,德国的银行不会贷款给没有长期居留或持有限居留的投资者。所以要在德国按揭买房,需要有德国户籍或者永居身份(Niederlassungserlaubnis)。有个别银行也会经过审核,给持有蓝卡的投资者贷款。如果是普通的工作签证或其它短期签证,个别银行会在严格审核资料后,提供50%或以下的贷款金额。

德国可以购房移民吗?

在德国买房,可以得到购置土地和房屋的永久所有权,而且购买者不需要拥有当地居留身份的,因此中国居民也可以在德国买房。但是,购房与获得居留权不挂钩,也就是说有了房,也不一定能住。

 

国内外网上曾流传过一些德国购房移民广告,比如说"德国某某买房移民"的项目。但是这是一个由德国某个偏僻小城市的市政府支持的一个商住两用创业定居社区项目。"购买一套商住两用公寓,并以该地址注册设立一个德国公司,且有完整商业计划的外籍人士即可申请获得德国1+2年的居留许可。成功经营公司3年的企业主可申请获得德国永久居留权,此后3-5年可申请加入德国国籍。" 这个项目看上去很美,但是,这其中获得德国永居凭借的并非购置住房,而是"在德国注册公司",并且"成功经营3年",同时支付相关税收和社保。事实上,根据德国现行法律,如果在德国合法经营企业3年,可以保证自己和家人的生活所需,就可以申请永居,根本无需购置房产。千万不能单独为了移民而买房,因为买房还是要看地段,偏僻的小城市即使有这样的项目,政府随时都有改变政策的权利,到时候不但获不到永居,房产还有贬值的可能性。当然,如果目标是投资移民和购房,建议您先注册公司或申请蓝卡,这样还可以为以后购房贷款打下更好的基础。

德国买房最看重什么?

如果您这样问任何一个德国的地产大亨,他们总会毫不犹豫的说:Lage, Lage, Lage。 仿佛德国人也懂得重要的事说三次,这个"拉葛"的意思就是"地段"。这句话算得上是地产界的金规玉律。从住宅角度来看,黄金地段的"闹中取静"算得上是顶级货,而主干道两边的房子就要降下一等。一般而言,城市中心和发展较好区域的房价,要比相对偏避的周边地区高出很多。 德国的土地规划非常详细严谨,可以让投资者了解到每个地段的地皮价格,从而判断做出决定。如果要查看某个区域或某个地段,还是最好在官网上输入具体地址。比如说北威州的网站www.boris.nrw.de (左图为截图)就可以查到一个地段的地皮的平均价位。

 

建议投资者在购买房产之前,多参考一下网上的信息,尤其是大型房产公司和德国政府机构的网站上发布的一些具有权威性的统计信息。不过不同的地点在城市快速发展的过程中也会变化。比如说,如果一个中等地带,因受到大公司和房产投资商的青睐,开始大面积开发商业大厦和高等住宅小区,这个区在5年内,肯定有希望从中等升级到良好甚至最好地段。杜塞尔多夫的Heerdt 就是一个很好的例子。

在德国应该买老房还是新房?各有哪些优缺点?

德国的土地使用权是无期限的,所以百年老房很常见。对于老房子,很多德国人选择进行维修、改造,而不是拆掉重建。很多时候,经过改造、翻新的老房由于传统的纯木地板和高屋顶等建筑特色,价格反而比新房更贵。当然,老房的整修费用也时常高得令人咋舌,因为德国工人费用很高。而且,如何才能确保买的老房没有电路、下水等致命问题?如果自己并非房屋专家的话,最好请建筑专业人士(Baugutachter)进行鉴定。尽管专家们收费不菲(依据房屋售价、个人口碑,收费不等),但是却能让人更安心。如果买新房,这方面顾虑就少多了,需要考虑的主要是房屋建筑结构、用料,以及能耗。而且新房至少在15年到20年不用担心维修的费用,刚盖得房子,德国规定,开发商至少保修5年。如果出现一些问题,可以要求开发商解决。在德国除一些属于建筑文物保护(Denkmalschutz)的老房子外,大部分房屋都需要评定房屋能耗的能源证(Energieausweis),能耗量自然是越低越好。如果新房是KFW节能房,达到一定标准,比如KFW70还能申请节能贷款,最高是5万欧元。这5万欧元利息很低,而且如果提前偿还是不会提高利率的。但注意,这个贷款只针对即将新建的新房,如果是已经建成的二手房是不能得到这个贷款的。新房的缺点当然是价格偏贵。而且一些期房等待时间长,盖建过程还可能根据买家自己的需要添加些额外的费用。

德国的购房成本有哪些?

在计算购房成本时,除本身的购房款以外,还要将购买附加费算进来,这其中包括中介佣金、公证费用和房地产购置税:

1.购房款的组成

公寓房的全部购房款一般有以下几笔费用组成:房价和车位价格。

房价指的是房屋本身的售价。一般来讲,在德国决定房屋售价的主要有地段、建筑、占地面积三个因素。这也是房产价值的直接体现。比方说,同样的地段,五六十年代建造的社会保障房和现代化的高档节能公寓价格会相差很大。而相同的楼盘,一般的楼层公寓和顶层的豪华楼公寓往往又是两个截然不同的价位。另外,跟全世界所有的房地产市场一样,不同的城市,同一城市的不同地方,房价也会有很大的差别。 总体来说,重点城市,好地段,环保节能,装修高档的公寓具有明显的高保值性。

新建的公寓楼一般会配备地下或地上专用停车场。公寓售价通常不包括停车位价格。根据市场行情,车位价格从数千到数万欧元不等。所以也是一笔不可忽略的费用。这里需要特别指出的是,根据德国公寓住宅物权法,公寓楼里停车位虽然被各个业主 私人买断,但是因为所有的车位是位于停车场里,而整个停车场又是集体物权(财产),所以停车位的拥有人对于车位拥有特殊使用权。对于购买停车位的业主来说,很重要的一点就是要明确自己购买的停车位是不是和公寓一样作为特殊物权登记在了土地簿里。因为只有作为物权登记在了土地簿里,抽象的特殊使用权才具有实物化效果。一般在购房合同里都会有对于所购停车位属性的相应解释。

2.销售代理费或中介佣金

在德国,住宅用地开发,建筑设计和施工以及房产销售往往有不同的专业公司负责,彼此间相互协作又分工明确。开发商一般主要负责谈地皮和整个项目的总体规划,是整个工程项目所有环节的总负责人。开发商指定专门的建筑设计师,建筑公司和房产销售代理即中介(Makler)。房产代理中介在德国是房产买卖很重要的组成部分,专业的房产经纪人在房屋交易中往往起着不可替代的作用。德国对房产代理商和开发商的义务有明确的法律规定。

不同的联邦州房产销售代理费的比例也不近相同,大概在合同房款的3.57%和7.14%之间(含增值税)。在巴伐利亚和巴符州一般是向卖方和买房各收3%。德国法律不允许收高于7.14%中介代理费(不算增值税最高6%)。对于中介佣金的高低,德国没有硬性规定,例如柏林买方7.14%的含税佣金很常见,而在北威州或者慕尼黑则普遍为3.57%。

3.公证费 

在解决资金问题后,就到了起草买卖合同、进行公证这一步了。公证费一般占合同房款的2%左右。主要包括下列费用:起草和发送购房合同;预约签合同日期;对签署好的合同进行公证;办理所需的官方批文(比如关于地产购置税通知税务局);土地簿临时登记;手续移交土地簿管理机构,等等。

4.房地产购置税

每个州的房地产购置税都不一样。北威州的为6.5%。而且全德的地产购置税预计还会继续上涨。

5.最后,分别举两个小型二手房和新楼盘的例子。

杜塞尔多夫和周边有很多20万欧元左右,60平米起,非常适合投资出租的房源。有些房子甚至已经有稳定的房客,只需要接过租约就可以了。投资这种小型房产设计到的费用=房价+3.57%中介费+6.5%税+大约2%公证费。所以,30万欧元的房子即(房价x 1.1207):
300000+10710+19500+6000 =336210€

杜塞尔多夫和周边有很多30万欧起的新楼盘,一室一厅方便投资,价格在5500欧每平米起(根据地段决定),期房分7步付款,减少转账的负担。而且壹亩房置业所代理的新楼盘大多免中介费,只需要付6.5%的税和大约2%的公证费。30万欧元的新房即 (房价 x 1.085):
300000+19500+6000 =325500€

买新房的付款方式是怎样的?

德国法律规定开发商只能按照工程的施工进度分期分批地收取房款。一直到最后房屋盖成交接,交出没有违反合同协议的合格的楼盘,才能得到所有的款项。整个房款通常情况下是分七步逐步支付。这 其中第一笔和第二笔款项的支付最重要,因为这两笔款的一般总额要占到整个房款的一半以上。比方在地下工程开始时大多数的开发商都会要求支付第一笔30%的 房款。第二笔款项是在建筑清水墙完工后支付,一般占到房款的28%。剩下的款项再根据具体工程进度分期分批支付。如果买的是刚刚开始建造的期房,接到付款通知后,买房人应该到建筑工地实地考察一下,确保工程进度符合付款要求,然后再签字认可,通知银行支付相应的款项。对于买房人来说,重要的还有最后一笔完全竣工后才交付的款项。房屋成功交接后,开发商才可以最终得到全款。

买带租户的房子需要注意什么问题?

这个问题主要是要先考虑,房子买来是自住还是投资。如果自住的话,那当然买不带租户的,或者是虽然有租户,但前房主已经解除了租房合同的也可以。这样可以省去很多麻烦。如果是投资,收取租金是您买房子的其中一个目的,而且房子的现有租客一直都稳定定期交租,直接接过租约可以比自己去找房客节省很多时间和精力。(德国自从2016年开始,租房的中介费用是由房东承担的。)值得注意的就是需要了解现在的房客的经济状况,付款信用度,失业可能性等等,以便更好的评估这个潜在的不付房租的风险。

 

那么万一您对现有房客不满意,是否能赶走租客呢?在德国,买卖方房屋有个最基本的原则,就是"买卖房屋不能损坏租客利益"。如果买房子,必须要把租客买下,换句话说就是要把租房合同也买下。那是不是意味着买下房子后就不能赶走租客或者提高房租呢?如果前房主和租客没有特别协议,您可以提前通知租客,告诉他几个月后他应该搬走,然后您自住之类的。如果前房东和租客有协议,是不能自住或者是至少租客要住多少年,那您也必须要履行。

那您是否能提高房租呢?只要有合理的理由,是可以提高房租的。比如您可以利用政府的数据说这几年水电费、物业管理费或者地区平均租金涨了,那就可以要求加租金。至于租客答不答应就要协商了。 对于加租的频率和幅度德国也都有法律规定。比如说,在房客入住满一年后才可以要求加租,3年内的租金不能上涨超过20%左右(某些城市的幅度更低)。最好就是在签购买合同前,让前房东要求房客加租。

在德国怎样贷款?

德国房贷利率最近一降再降,目前10年的固定贷款普遍已不到2%,降低了贷款的成本。

拥有德国居留许可的中国人可以在德国申请贷款。德国的银行会全面考量申请者的信用度和预购房产的价值。一方面,银行会要求身份证件、过去3个月的收入报酬结算、过去1-3年的纳税申报以及征税通知书。如果是自由职业者、个体户或者企业主,除了税务文件外则需要净收入证明。此外,银行一般会要求申请者在德国信贷风险保护协会(SCHUFA)的信用纪录,有时还会要求申请者所购置保险以及其他贷款的文件。另一方面,银行会要求房产的建筑图、建筑许可、建筑说明、面积计算、地产登记册摘落、照片、保险证明等文件。

没有德国居留许可的中国人在德国比较难获得贷款。只有极少数银行会通过贷款申请,而且政策一直在变化。

申请银行贷款,一般建议先咨询自己的本地开户银行,也就是Hausbank,因为他们最了解您。同时,建议找一家贷款中介顾问比较利率。贷款中介不向您收取佣金,而且会为您提供不同银行所提供的最好的利率。凭经验,我们的贷款中介顾问会帮您找到比您自己本地开户更好的利率。

办公地址:

ImmoFang e.K.

Sternstraße 67

40479 Düsseldorf

联系方式:

德国手机:

+49(0)15778362828

电子邮箱:

fang@immofang.com

 

微信公众号:immofangcom

微信咨询号:immo-fang

Druckversion Druckversion | Sitemap
© ImmoFang e.K.

Anrufen

E-Mail